Comment acheter un bien ?
Bonjour à tous et bienvenue dans cette newsletter de novembre 2011.
Je vais, sous forme d’interview, vous présenter deux personnes, deux métiers, permettant d’acquérir des biens, moins cher, tout en bénéficiant de conseils professionnels.
Bonjour monsieur Plaud.
Vous êtes conseiller immobilier en Gironde.
Pouvez-vous nous parler dans un premier temps, des obligations des vendeurs ?
Dans le cadre d'une vente, le propriétaire vendeur a pour obligation de fournir les diagnostics requis tels que le DPE, le diagnostic parasitaire, plomb, électricité, assainissement, etc. Seul le DPE est indispensable pour la mise en vente du bien. Les autres diagnostics, en fonction de l'âge du bien, peuvent suivre dans la foulée. Il est obligatoire de les fournir au plus tard le jour de la signature du compromis de vente mais j'invite mes clients à les produire avant, pour éviter tout litige avec l'acquéreur quand tout le monde est réuni chez le notaire !
Après c'est une question de bon sens : un bien entretenu, la présentation de factures d'entretien (chaudière, ballon à eau chaude, cheminée, fosse septique, etc.) sont autant d'atouts qui permettent de valoriser le bien et de mettre en confiance l'acquéreur.
Autre point important: l'acte de vente est indissociable de la notion de propriété. Je m'explique: tous les documents inhérents à la vente d'un bien doivent être obligatoirement signés par le ou les propriétaires du bien. Vous comprendrez donc que certains dossiers, dans le cadre de séparation ou de succession sont parfois complexes à traiter. La procuration permet de simplifier les démarches, notamment en cas d'éloignement des personnes.
Pouvez-vous nous dire quelles sont aussi les obligations des acheteurs ?
Inversement, dans le cadre d'une vente et donc d'un achat, l'acquéreur a pour seule obligation de fournir la preuve de sa solvabilité en fournissant une attestation de l'organisme bancaire stipulant l'accord du prêt. L'acquéreur dispose d'un délai pour fournir cette preuve, faute de quoi la vente peut être cassée; ce qui n'est pas sans risque pour ce dernier puisqu'il peut perdre l'acompte versé lors de la signature du compromis de vente. Là aussi, j'invite mes clients acquéreurs à préparer leur dossier financier en parallèle à leurs recherches pour éviter ce type de situation; cela fera gagner du temps à tout le monde et l'acquéreur y gagnera en crédibilité.
Que faut-il mettre en avant pour vendre sa maison ?
Quel que soit le bien que vous vendez, la démarche reste la même: vous devez mettre en avant les atouts du produit! Attention, il ne s'agit pas de cacher les défauts ou les inconvénients du bien, mais il me parait évident de mettre en avant les aspects positifs pour susciter l'intérêt de l'acquéreur. Il faut bien faire la différence entre les atouts du bien et ceux de l'environnement dans lequel se situe le bien. Les deux sont intimement liés mais il n'y en a qu'un sur lequel vous pouvez avoir de l'influence !
Que suggérez-vous aux clients pour la vente de leur maison ? Au bon prix, dans un délai respectable ?
Au-delà des prestations obligatoires du vendeur, il me semble important de rappeler qu'un bien rangé, nettoyé, propre, est primordial lors de la visite de l'acquéreur. C'est une question de bon sens, et compte tenu du contexte actuel du marché de l'immobilier, il est vraiment impensable de passer à côté de ce détail. On dit souvent que la première impression est la bonne; il faut donc que le vendeur mette toutes les chances de son côté pour séduire l'acquéreur. D'un point de vue financier, tous les biens ont une valeur. L'important est de déterminer une fourchette de prix dans laquelle on sait que le bien se vendra et pour laquelle le vendeur sera d'accord. De toute façon, en cas d'erreur sur l'offre de prix, on s'en aperçoit très vite parce qu'il ne se passe rien! Il ne s'agit pas non plus de "brader" le bien mais plutôt de trouver le juste équilibre entre les intérêts des deux parties. La notion de délai incombe au vendeur; si ce dernier n'est pas pressé, il peut tenter d'afficher son bien dans la fourchette haute du prix. A contrario, si le vendeur est pressé, il devra consentir un effort sur le prix pour réduire le temps de vente. J'ajoute qu'en dehors du prix la notion de visibilité est extrêmement importante: un bien qui n'est pas visible a peu de chance de toucher un acquéreur. Par conséquent, le vendeur devra oeuvrer dans ce sens-là et s'assurer du maximum de visibilité de son bien.
Quelles sont les recherches des acheteurs ?
Il y a un acheteur pour tous les biens: tout s'achète, tout se vend et tout se loue! Hormis les cas particuliers, les biens recherchés sont multiples. Vous avez les personnes seules, les jeunes couples, les familles avec enfants, les personnes âgées et chaque catégorie a ses propres critères. Disons que les T1, T2, T3 et maisons avec 3 chambres et présentant de bonnes qualités sont les produits les plus recherchés. Après il y a une question d'environnement, de quartier, de prestations disponibles (bus, tramway, commerces, écoles, etc.), de pôle d'intérêt, et il y a la question du budget. Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à s'éloigner si le budget est un peu restreint.
Qui peut acheter ? Y a-t-il un profil privilégié ?
A priori tout le monde peut acheter, mais les éléments qui interviennent dans la décision d'achat sont nombreux: l'envie, la situation familiale, les moyens financiers, la régularité des sources de revenu, la stabilité dans son emploi, la peur ou l'incertitude de l'avenir, etc. Si on se base d'un point de vue strictement financier ma réponse est que tout dossier s'étudie et pas seulement avec son banquier du coin de la rue mais aussi et j'irai jusqu'à dire surtout avec des courtiers. De toute manière, il ne coûte rien de demander conseils à plusieurs professionnels; le but est de pouvoir comparer les offres surtout que la législation évolue dans ce domaine (exemple; la loi Lagarde de 2011 concernant l'assurance du crédit). L'aspect financier est donc l'élément déterminant dans cette situation. Et pour savoir si vous pouvez accéder à la propriété, il faut se faire conseiller.
Quel est le prix moyen d'une maison ? Et d'un appartement ? (famille 2 enfants).
Je ne peux pas donner un prix moyen pour une maison et un appartement; et une moyenne reste une moyenne. Le prix d'un bien va fluctuer selon sa qualité, ses prestations, sa surface, sa localisation. En revanche, j'invite les vendeurs et les acquéreurs à faire confiance aux professionnels de l'immobilier car ces derniers ont les moyens de vous indiquer si le bien mis à la vente est à un prix raisonnable ou pas. Et puis maintenant, avec tous les moyens d'information dont on dispose, il est possible de se faire une bonne idée du prix demandé. Je fais juste une parenthèse pour rappeler que les honoraires des professionnels de l'immobilier, qui impactent le coût d'achat, sont négociables. Et il est donc très important pour le vendeur et l'acquéreur de connaitre le montant de ces honoraires. Cela permet de travailler en toute transparence et surtout en confiance. Personne ne peut remettre en question la notion d'honoraires car tout travail mérite salaire, mais si les deux parties s'accordent à dire que leur montant est "acceptable" et "justifié" alors on apaise les esprits et tout le monde travaille dans une dynamique participative.
Pouvez-vous nous parler de votre métier ? Quels avantages à avoir un conseiller immobilier ?
Je suis ce que l'on appelle un mandataire immobilier. Je prends des biens en mandat pour les vendre pour le compte de mes clients. Ce qui caractérise mon activité, c'est que je travaille depuis mon domicile, ce qui présente l'énorme avantage de ne pas avoir de charge telle que: un loyer, EDF, Orange, un collaborateur, etc. Cela me permet donc de travailler avec des honoraires réduits (2 - 3%) et donc de vendre des biens dont le montant de mes honoraires impacte peu le prix du bien. Cela présente également l'énorme avantage d'inciter les vendeurs à me confier leurs biens à la vente; et cela encourage les acquéreurs à me solliciter, à me consulter. L'autre point fort de mon activité est que je suis affilié au réseau IAD France, premier réseau de mandataires indépendants, qui me fournit une logistique: juridique, marketing et commerciale. Cela se traduit pour le vendeur et l'acquéreur par un référencement du bien à vendre sur un bouquet de site internet qui traitent d'immobilier (Se Loger, Logic-immo, Le bon Coin, etc.). La visibilité du bien est donc maximum et je prends à ma charge le coût de cette publicité. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site:www.iadfrance.com ou me contacter.
Sur quel secteur travaillez-vous ?
Je travaille sur toute la Gironde et plus particulièrement sur le secteur Bordeaux - Libourne - Créon. En étant travailleur indépendant, je gère mon activité au mieux des intérêts de mes clients et je passe du temps avec ces derniers pour bien comprendre leurs attentes. Je ne fais pas de la quantité mais du qualitatif; tout le monde y trouve son compte et au regard du contexte économique actuel, je trouve important de mettre en avant les valeurs humaines au détriment de l'intérêt purement financier.
Voyez-vous d'autres informations utiles à donner aux acheteurs et vendeurs ?
Pour les vendeurs, je vous encourage à d'abord vendre votre bien avant de vous projeter sur un autre projet. Vous évitez ainsi le stress d'avoir deux habitations sur les bras avec un prêt relai et cela vous permet également de savoir de combien vous disposez pour financer votre projet.
Pour les acquéreurs, c'est plus que jamais le moment d'acheter puisque les prix sont en baisse et l'éventail de choix est large.
Coordonnées :
| Pour vous servir : | Jean-Thierry Plaud |
| Téléphone : | 06 64 29 09 85 |
| E-mail : | jean-thierry.plaud@iadfrance.fr |
| Site : | www.iadfrance.com Bénéficiez de mes honoraires réduits ! |
Merci monsieur Plaud pour ces explications claires.
De mon côté, je confirme que tout dossier s’étudie. Un seul revenu, sur un foyer ne veut pas dire que le dossier ne peut se faire. Un courtier a nombre de solutions. Le plus simple reste de me contacter pour tout projet immobilier. Je donne la faisabilité chiffrée en suivant.
Bien cordialement, Muriel LE NAIN